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Renegociação de contratos de aluguel em tempos de Coronavírus.

Renegociação de contratos de aluguel em tempos de Coronavírus.

Neste momento de pandemia do coronavírus muitos negócios têm sido afetados com a orientação que as pessoas devem ficar em casa ou por decretos estaduais e municipais que fecharam os estabelecimentos, fazendo com que empresários busquem alternativas para comercializar seus produtos ou serviços fora de seu ponto comercial, que em muitos casos são alugados.

E é aí que vem a pergunta: Existe a possibilidade de renegociar o contrato de locação do imóvel durante esse período de pandemia?

A resposta é sim. Mas desde que exista um bom sendo entre as partes, locador e locatário.

Atualmente não há legislação específica que trate sobre renegociação dos contratos de locação ou o não pagamento dos aluguéis em relação à crise do coronavírus, então temos que nos amparar na legislação atual, código civil e lei do inquilinato. Cada caso deve ser analisado de forma individual, atentando-se ao objeto do contrato e à forma como a pandemia afetou economicamente o locatário, evitando a judicialização, até porque o judiciário também está trabalhando em regime especial de teletrabalho (home office).

Por exemplo, se o locatário não consegue utilizar o imóvel para a finalidade do objeto do contrato, que é o desenvolvimento da sua atividade econômica, e assim se percebe nítido prejuízo econômico, é recomendável uma renegociação extrajudicial deste contrato, pautada na boa fé e no bom senso entre as partes, garantindo assim o equilíbrio financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos causados no período de pandemia. Afinal, ninguém pactua um contrato com a intenção de não o cumprir.

O art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes envolvidas fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.

Dessa forma, locador e locatário podem acordar entre si algumas alternativas.

  • Redução dos valores mensais por determinado período.

Acordar a concessão de desconto no novo valor do aluguel, por prazo determinado, ajustando um valor que seja proporcional e compatível com a realidade vivida pelo locatário.

  • Diluição dos valores para pagamento futuro.

Outra saída é ajustar um desconto por prazo determinado, prorrogando o pagamento da diferença do valor para um período futuro. Ou ainda, convencionando que não haverá reajuste no valor do aluguel no ano corrente.

  • Utilização de garantias previstas no contrato, como seguro fiança ou caução. 

Solicitar ao locador a utilização da caução de três meses paga no início da locação e propor a apresentação de outra garantia no futuro, que poderá ser um fiador ou uma nova carta fiança. Já para os locatários que possuem seguro é possível acioná-lo e verificar se na apólice há alguma cobertura ou garantia nesse sentido.

  • Suspensão do pagamento até que o estado de calamidade pública cesse.

 Não havendo consenso entre locador e locatário sobre a revisão ou reajuste do valor do aluguel, é possível pedir na justiça um prazo de carência para pagamento.

No entanto, o art. 19 da Lei do Inquilinato só prevê essa possibilidade em casos excepcionais, como de pandemia, e a ação só poderá ser ajuizada para locatários com contratos de três ou mais anos já cumpridos. Para isso, é importante que você, microempreendedor individual, tenha provas da queda do seu faturamento ou da queda do valor dos aluguéis de imóveis semelhantes ao seu.  

Outra alternativa, é o locatário verificar junto à associação de classe do seu segmento se já existem pareceres adotados para tal situação. Por exemplo, a Alshop (Associação Brasileira de Lojistas de Shopping Centers) e a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) adotaram medidas após negociações, onde os aluguéis de lojistas de shopping centers serão postergados durante o período em que os estabelecimentos estiverem fechados em razão da pandemia do coronavírus.

Embora às relações locatícias sejam aplicadas pela Lei do Inquilinato, a revisão e ajuste nos contratos também podem ocorrer pela Teoria da Imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil, que diz:

“quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor da prestação”.

E em casos extremos, o locatário ainda poderá solicitar o cancelamento do contrato, com base na Teoria da Onerosidade Excessiva, extraída do art. 478 do Código Civil, que diz:

“nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato”.

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Rodrigo Feyerabend
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Administrador, Especialista em gestão de projetos, Consultor do Sebrae/PR e Papai do Dudu.

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